Contratto di Locazione uso abitativo (Modello)

Cosa c’è da sepere sul contratto di locazione ad uso abitativo

Il contratto di locazione (impropriamente e comunemente definito di affitto) deve essere registrato all’agenzia delle entrate.
Sono necessarie marche da bollo da €14,62, una ogni quattro pagine o 100 righe.
Teoricamente le marche dovrebbero essere acquistate prima della data di inizio del contratto (hanno impressa la data di emissione).
Per la registrazione è necessario pagare un F23 per un importo pari al 2% del canone totale annuo, il modello F23 può essere pagato alla posta o in banca e deve riportare i codici predeterminati.
Oltre alle marche e al F23 pagato, è necessario portare, al momento della registrazione, il modello 69 (introdotto nel 2010) che comprende i dati catastali dell’immobile.
Entro 48 ore deve essere data anche comunicazione all’autorità di Pubblica Sicurezza della cessione del fabbricato.

Di seguito un modello di contratto di locazione ad uso abitativo (non commerciale).

DA COPIARE E INCOLLARE
Tra parentesi tonde si trovano indicazioni sulle alternative alla compilazione che quindi vanno cancellate.
Tra parentesi quadre alcune note da leggere e poi cancellare.
Non devono essere lasciati righi liberi nel contratto.


CONTRATTO DI LOCAZIONE AD USO ABITATIVO [ex Art. 2 comma 1 Legge 431 del 1998]

Il/La Sig./La Soc. (per le persone fisiche specificare: nome, cognome, luogo e data di nascita, domicilio e codice fiscale. Per le persone giuridiche: ragione sociale, sede, codice fiscale e partita IVA, numero iscrizione Tribunale nonché nome, cognome e data di nascita del legale rappresentante.)

di seguito denominato/a locatore

CONCEDE IN LOCAZIONE

al/alla Sig. (specificare come sopra) di seguito denominato/a conduttore identificato/a mediante (indicare il tipo di documento di riconoscimento, data di rilascio e autorità che lo ha rilasciato) che accetta, per sé e suoi aventi causa, l’unità immobiliare posta in via___ n. civico ___ piano ___ scala ___ interno ___composto di n. ___ vani, oltre cucina e servizi, e dotata altresì dei seguenti accessori (cantina, autorimessa singola, posto macchina in comune o meno, ecc.) non ammobiliato/ammobiliato come da elenco a parte, sottoscritto dai contraenti. TABELLE MILLESIMALI proprietà___riscaldamento___acqua___altre___COMUNICAZIONE ex articolo 8, terzo comma , D.L. 11 luglio 1992, n. 333 (convertito dalla L. 8 agosto 1992, n. 359) CODICE FISCALE del locatore___ESTREMI CATASTALI IDENTIFICATIVI DELL’UNITA’ IMMOBILIARE___DOCUMENTAZIONE AMMINISTRATIVA E TECNICA SICUREZZA IMPIANTI
___, ___, ___, CERTIFICATO DI COLLAUDO E CERTIFICAZIONE ENERGETICA___ .

La locazione sarà regolata dalle seguenti pattuizioni:
1. Il contratto è stipulato per la durata di anni ___ (durata minima anni 4) dal ___ al ___ e si intenderà rinnovato per altri quattro anni nell’ipotesi in cui il locatore non comunichi al conduttore disdetta del contratto motivata ai sensi dell’articolo 3, comma 1, della legge 9 dicembre 1996, n. 431, da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata – contenente la specificazione del motivo invocato – almeno 12 mesi prima della scadenza. Nel caso in cui il locatore abbia, a seguito della disdetta di cui sopra, riacquistato la disponibilità dell’alloggio alla prima scadenza e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la detta disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore avrà diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, ad un risarcimento in misura pari a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.
2) Al termine dell’eventuale periodo di rinnovo del contratto ciascuna delle parti avrà diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni oppure per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare alla controparte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata dovrà rispondere mediante lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricevimento di tale raccomandata. In mancanza di risposta ovvero di accordo, il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della suddetta comunicazione il contratto si rinnoverà tacitamente alle medesime condizioni.
3) Il conduttore ha facoltà di recedere per giustificati motivi dal contratto previo avviso da recapitarsi a mezzo lettera raccomandata almeno 6 mesi prima della data di rilascio.
4) L’immobile dovrà essere destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del conduttore e delle persone attualmente con lui conviventi:___ .
5) Il conduttore potrà (col consenso scritto del locatore)/non potrà sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l’unità immobiliare, pena la risoluzione di diritto del contratto.
6) Il canone annuo di locazione è convenuto in Euro ___, che il conduttore si obbliga a corrispondere al domicilio del locatore ovvero a mezzo bonifico bancario ovvero___, in dodici rate mensili anticipate di pari importi da corrispondersi entro il___di ogni mese.
Il canone non sarà/sarà aggiornato ogni anno nella misura del 75% della variazione dell’indice dei prezzi al consumo Istat per le famiglie degli operai e degli impiegati verificatasi rispetto al mese precedente quello di inizio del presente contratto, a richiesta del locatore.
7) Il pagamento del canone o di quant’altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento, per qualunque causa, anche di una sola rata del canone (nonché di quant’altro dovuto ove di importo pari ad una mensilità del canone), costituisce in mora il conduttore.
8) Il conduttore dovrà consentire l’accesso all’unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano ragione.
9) Il conduttore dichiara di aver visitato la casa locatagli e di averla trovata adatta all’uso convenuto e di prenderla in consegna ad ogni effetto con il ritiro delle chiavi, costituendosi da quel momento della medesima custode. Il conduttore si impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stato medesimo in cui l’ha ricevuta salvo il normale deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno. Si impegna, altresì, a rispettare le norme del regolamento dello stabile (ove esistente), dando ricevuta della consegna dello stesso con la firma del presente contratto. Si impegna altresì ad osservare le deliberazioni dell’assemblea dei condomini. E’ in ogni caso vietato al conduttore di compiere atti, e tenere comportamenti, che possano recare molestia agli altri abitanti dello stabile. Le parti danno atto, in relazione allo stato e alle condizioni dell’immobile e degli impianti, di quanto segue:_______
10) Il conduttore non potrà apportare alcuna modifica, innovazione, miglioria o addizione ai locali locati ed alla loro destinazione, o agli impianti esistenti, senza il preventivo consenso scritto del locatore.
11) Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per i danni diretti o indiretti che potessero derivargli da fatto dei dipendenti del locatore medesimo nonché per interruzioni incolpevoli dei servizi.
12) A garanzia delle obbligazioni tutte che assume con il presente contratto, il conduttore versa/non versa al locatore (che con la firma del contratto ne rilascia quietanza) una somma di Euro___ pari a ___ mensilità del canone, non imputabile in conto pigioni e produttiva di interessi legali che saranno corrisposti al conduttore al termine di ogni anno di locazione. Il deposito cauzionale come sopra costituito sarà restituito al termine della locazione previa verifica dello stato dell’unità immobiliare e dell’osservanza di ogni obbligazione contrattuale. [possono essere previste altre forme di garanzia come la fideiussione bancaria, assicurativa o del terzo].
13) In ogni caso sono interamente a carico del conduttore le spese – se esistenti – relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua nonché dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché alle forniture degli altri servizi comuni. [specificare eventuali ulteriori condizioni pattutite]. Il pagamento di quanto sopra deve avvenire – in sede di consuntivo – entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento, il conduttore ha diritto di ottenere i giustificativi delle spese e dei criteri di ripartizione. Insieme col pagamento della prima rata del canone annuale, il conduttore verserà una quota di acconto.
14) Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’unità immobiliare locatagli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese ed alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria. Ha inoltre diritto di intervenire, senza voto, sulla delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni. Quanto stabilito in materia di riscaldamento e di condizionamento d’aria si applica anche ove si tratti di edificio non in condominio. In tale caso (e con l’osservanza, in quanto applicabili, delle disposizioni del codice civile sull’assemblea dei condòmini) i conduttori si riuniscono in apposita assemblea convocata dalla proprietà o da almeno tre conduttori.
15) Il conduttore – in caso di installazione sullo stabile di antenna televisiva centralizzata – si obbliga a servirsi esclusivamente dell’impianto relativo, restando sin d’ora il locatore – in caso di inosservanza – autorizzato a far rimuovere e demolire ogni antenna individuale a spese del conduttore, il quale nulla potrà pretendere a qualsiasi titolo.
16) Nel caso in cui il locatore intendesse vendere la casa locata il conduttore dovrà consentire la visita all’unità immobiliare una volta alla settimana per almeno due ore con l’esclusione dei giorni festivi, oppure con le seguenti modalità:___
17) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nella vendita.
18) Il conduttore ha/non ha diritto di prelazione nel caso di nuova locazione alla scadenza del contratto.
19) Le spese di bollo per il presente contratto, e per le ricevute conseguenti, sono a carico del conduttore. Il locatore provvederà alla registrazione del contratto, dandone notizia al conduttore. Questi corrisponderà la quota di sua spettanza, pari alla metà.
20) A tutti gli effetti del presente contratto, comprese la notifica degli atti esecutivi, e ai fini della competenza a giudicare, il conduttore elegge domicilio nei locali a lui locati e, ove egli più non li occupi o comunque detenga, presso l’Ufficio di segreteria del Comune ove è situato l’immobile locato.
21) Qualunque modifica al presente contratto non può aver luogo se non mediante atto scritto.

Letto, approvato e sottoscritto

[luogo], li [data]

Il locatore ___

Il conduttore ___

 

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Riparitizione delle spese tra locatore e conduttore – a cura dell’avvocato Lorenzo Cirri

Registrazione unilaterale del contratto di locazione ad uso abitativo da parte del conduttore – a cura dell’avvocato Lorenzo Cirri

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  1. Giada dantese

    on

    Buona sera, volevo sapere se….. nei garage devono essere posati gli impianti elettrici,perche nel mko,il locatore nn ha messo luce,e vuole che la paghi io se voglio la luce o impianto.poi dovrebbero esserci dei finestroni……nn vuole coprirli.mi faccia s s pere grazie

    Reply
    • Buonasera,
      ho chiesto anche ai tecnici di studio ma i pareri sono discordanti.
      Bisogna prima capire se fa parte del fabbricato dove c’è l’abitazione oppure è esterno.
      Se è esterno sembra quasi certo che non sia richiesto dalla norma CEI 64-8 del 2012 cap. 37.
      Se poi fosse stato realizzato ante 2012 ci perdiamo in meandri di giudizi e opinioni strane.
      Da quanto ho capito dagli elettrotecnici, se non è dentro il fabbricato e realizzato di recente (dopo 2012)
      non abbiamo vita facile. Potrebbe valer la pena chiedere l’abitabilità o agibilità per vedere cosa hanno dichiarato in fase di fine lavori.
      Comunque per rispondere a questa domanda (finestre a parte) serve capire l’ubicazione, Regione,provincia, comune e poi dove è collocato il garage rispetto all’abitazione, se è un rimessa collettiva o altro.
      Come viene formulata la domanda è un po’ difficile rispondere.

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  2. Attisano Angelina

    on

    Se in un contratto i contraenti sono mamma e figlia,ma la figlia abita e risiede in un’altra casa,morendo la madre ch’è la reale conduttrice,la figlia è obbligata a dare la disdetta con preavviso di sei mesi,come da contratto oppure , oppure il contratto deccade automaticamente?

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