Come salvare un immobile dall’asta?

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Compravendite immobiliari e contratti
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Indice dell'articolo

La tua casa è all’asta? Non farla vendere, puoi ancora salvarla.

Un articolo pubblicato sul Corriere della Sera del 24 novembre 2019 a firma della giornalista Milena Gabanelli riportava come nel 2018 si fossero accumulate ben oltre 245.000 esecuzioni immobiliari nel nostro paese, con immobili venduti all’asta che finiscono per perdere anche oltre la metà del proprio valore di mercato. Valore che esce dalle tasche del debitore, per finire in quelle dei vari interlocutori della procedura esecutiva.

Con l’assistenza di un legale specializzato nelle esecuzioni immobiliari e nella composizione della crisi da sovraindebitamento puoi ancora salvare la tua casa pignorata o quantomeno il suo valore.

Vediamo innanzitutto a quanto viene venduto un immobile all’asta.

Il prezzo base della vendita è fissato con riferimento al valore di mercato dell’immobile. Nel determinare il prezzo, tuttavia, il perito nominato dal Tribunale applica una riduzione sul valore di mercato nell’ordine del 10% circa, se non oltre, in ragione della particolarità della vendita all’asta.
Gli interessati all’acquisto sono inoltre ammessi a presentare offerte inferiori fino al 25% rispetto al prezzo a base d’asta.

Facciamo un esempio: se il valore di mercato di un immobile è pari a € 200.000, il prezzo a base d’asta è fissato in € 180.000, con diritto degli interessati di partecipare alla vendita presentando offerte da € 135.000. Ma vi è di più: se il tentativo di vendita va deserto, le vendite successive saranno fissate ad un prezzo base inferiore fino al 25% rispetto al precedente e, dopo il quarto tentativo, fino al limite della metà. Riprendendo l’esempio di cui sopra, già al secondo tentativo di vendita l’immobile sarà battuto a € 135.000, con possibilità di presentare offerte minime di € 101.250 (a fronte di un valore di mercato di € 200.000).

Ma chi ci guadagna nelle procedure esecutive immobiliari?

Questo meccanismo al ribasso favorisce innanzitutto le società immobiliari e chi, in generale, dell’acquisto di immobili all’asta ne ha fatta una professione. È di immediata evidenza, infatti, che una casa acquistata a circa la metà del suo valore di mercato, garantisce ottime previsioni di profitto in sede di rivendita da parte dell’acquirente professionale.

Accanto alle società immobiliari le aste garantiscono un profitto anche ai vari professionisti che interagiscono con la procedura, ossia esperti estimatori chiamati a valutare gli immobili, custodi (ossia gli istituti di vendite giudiziarie), avvocati che assistono i creditori e professionisti delegati dal giudice alle operazioni. Si stima che il compenso di questi professionisti, unitamente alle spese di giustizia, incida mediamente nella misura del 33% rispetto al prezzo di vendita.

Questi costi sono anticipati dal creditore procedente e dai creditori intervenuti nell’esecuzione per poi essere recuperati dal prezzo di aggiudicazione: alla fine della procedura, in altre parole, ricadranno sul debitore.

Cosa succede al debito che residua al termine della procedura?

L’espropriazione immobiliare non prevede alcuna esdebitazione, per cui al termine della procedura i creditori saranno liberi di agire nei confronti del debitore per il recupero del proprio credito residuo, a mezzo di nuovi pignoramenti o cedendolo a società specializzate in recupero crediti.

Come posso evitare la vendita all’asta?

Partiamo subito con una premessa: evitare la vendita di un immobile pignorato non è semplice, ma è senz’altro possibile evitarne la vendita all’asta. Per bloccare una procedura esecutiva ci sono infatti solo due modi: pagare il proprio debito o aderire ad una delle procedure di composizione della crisi da sovraindebitamento. Quest’ultime, tuttavia, in presenza di un immobile di proprietà si presentano spesso svantaggiose, poiché l’immobile dovrà comunque essere alienato.

Nella maggioranza dei casi, salvo prestiti da parte di terzi, il debitore che ha subito il pignoramento del proprio immobile si trova nell’impossibilità temporanea di pagare i propri debiti. In questo caso la scelta migliore è quella di vendere da soli e spontaneamente il proprio immobile al prezzo di mercato. Sulla base delle proposte di acquisto ricevute sarà poi possibile raggiungere accordi transattivi a saldo e stralcio con i creditori ed estinguere la procedura esecutiva.

In questo modo il debitore non solo evita il deprezzamento della propria casa legato al decorso della procedura esecutiva ma può ottenere anche un’esdebitazione stragiudiziale con i singoli creditori. Questi ultimi, dal canto loro, saranno senz’altro più favorevoli ad una soluzione alternativa all’asta (soprattutto se trattasi di banche e finanziarie), in quanto foriera di maggiori profitti e in tempi molto più rapidi, con l’ulteriore vantaggio di evitare l’anticipo degli ingenti costi dell’espropriazione immobiliare.

Quello che è importante conoscere, infatti, è che il debitore può sempre vendere liberamente il proprio immobile anche se pignorato e, addirittura, anche se già all’asta, purché non sia stato aggiudicato.

Cosa succede se l’Agenzia dell’Entrate è intervenuta nell’esecuzione immobiliare?

L’intervento dell’Agenzia dell’Entrate-Riscossione non pregiudica l’estinzione della procedura. Se tutti gli altri creditori, a seguito di accordi raggiunti col debitore, rinunciano agli atti, il giudice sarà comunque costretto, a determinate condizioni, a dichiarare estinto il procedimento se l’Agenzia rimane l’unico creditore insoddisfatto.

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